KİRALANAN TAŞINMAZLARIN TAHLİYE SEBEPLERİNE İLİŞKİN AYRINTILI DÜZENLEMELER HANGİ KANUN KAPSAMINDA YER ALMAKTADIR?
Taşınır ve taşınmaz malların kiraları ile ilgili tüm hususlara 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu düzenlemelerinin uygulanacağı hükme bağlanmıştır. Bu sebepten ötürü kiralanan taşınmazların tahliye sebepleri Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir. Tahliye davasına ilişkin hükümler Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmekle beraber İcra İflas Hukuku’nda da düzenleme mevcuttur.
TAHLİYE DAVASI NEDİR?
Tahliye davası, kiracıyı kiralanan taşınmazdan kanunda belirtilen nedenlerle tahliye etmek için kiraya veren tarafından açılan bir davadır. Tahliye davası, kira sözleşmesini sona erdirerek kiracının taşınmazı tahliye etmesini sağlamaktadır.
Kira sözleşmesi, belirli veya belirsiz süreli olmak üzere düzenlenebilmektedir. Belirli sözleşmenin süresinin sona ermesi halinde sözleşme sona erecektir. Belirli süreli sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önceden bildirim bulunmaz ise sözleşme aynı koşullarla 1 yıl uzatılmış sayılacaktır. Kiraya veren taraf, belirsiz süreli kira sözleşmesini, daha uzun veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemine uyarak feshedilebilecektir.
KİRA SÖZLEŞMESİ BİLDİRİM YOLU İLE NASIL FESHEDİLİR?
Bildirim yoluyla yapılacak fesihlerde, kira sözleşmesinin sona ermesi herhangi bir mahkeme kararına bağlı olmayıp; Borçlar Kanunu 347-348. maddeleri gereğince yapılacak tek taraflı fesih bildirimi söz konusu kira ilişkisini sona erdirmeye yetecektir. Ancak burada yapılacak süre hesabında, feshe konu kira akdinin belirli veya belirsiz süreli olma durumu göz önüne alınmalıdır. Herhangi bir hak kaybı yaşanmaması için uzama yılı dikkatle hesaplanmalıdır. Bu nedenle bu hususta uzman bir avukattan hukuki destek talep etmenizde fayda bulunmaktadır.
Öncelikle ve önemle belirtmek gerekir ki; ilgili yasa hükümleri gereğince konut ve iş yeri kiralarında “kural olarak” 10 yıllık uzama süresi dolmadan kiraya verenin söz konusu kira akdini feshetme hakkı bulunmamaktadır. 10 yıllık sürenin sona ermesinin ardından ise kiraya verenin, yeni kira yılının başlangıcından en az üç ay önceden yazılı bildirimde bulunarak herhangi bir gerekçe göstermeksizin kira akdini feshetmesi mümkündür. Bu hususu mevzuatta "...Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresinin sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminde en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir..." şeklinde açıklanmıştır. Taraflar kiraya veren tarafından yapılacak yazılı fesih bildiriminin 3 aydan daha önce yapılması şartını kararlaştırabilirler.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.
Kira sözleşmesi bir yıldan fazla süreli, örneğin sekiz, on iki yıllık gibi süreler için yapıldığı durumlarda, bu yılların bitiminden itibaren on yıllık uzama süresini aramak -hükmün kiraya verenin mağduriyetini önleme amacı yönündeki gerekçesi de dikkate alındığında- kiraya veren için haksız sonuçlar doğuracağından, örnekteki sekiz yıllık kira sözleşmesinde sekizinci yıldan itibaren 2 yıl sonra, on iki yıllık kira sözleşmesinde de on ikinci yılın bitiminden en geç 3 ay önce bildirimde bulunmak kaydıyla, kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirebileceği kabul edilmelidir.
AİLE KONUTU OLARAK KULLANILMAK ÜZERE KİRALANAN TAŞINMAZLARDA, BİLDİRİM YOLUYLA FESİH İŞLEMİ YAPILIRKEN, KİRACININ EŞİNİNİN HUKUKİ KONUMU NEDİR?
Türk Borçlar Kanunu'nun 349. maddesi uyarınca "Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hakimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir. Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması halinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır".
Türk Medeni Kanunu'nun 194. maddesiyle paralel düzenleme getiren bu maddeye göre; maddenin ilk fıkrasında, aile konutu yani ailenin kullanımına özgü olarak kiralanan ve fesih anında bu niteliğini devam ettiren (örneğin eşlerin boşanması halinde bu niteliğin devam etmediği kabul edilmelidir) taşınmazlarda, kiracının kira sözleşmesini feshedebilmesi için eşinin açık (örtülü olmayan) gerekse konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü hükümlerde yer alan ve fesih veya fesihle aynı sonucu doğuran (örneğin tahliye taahhüdünde bulunmak) işlemlerde kiracı eşinin açık rızasını almak zorundadır, aksi halde işlem geçersiz olacaktır. İkinci fıkrada ise, eşten bu rızanın alınması örneğin ayırt etme gücünü kaybetmesi sebebiyle mümkün olmazsa ya da eş haklı sebep olmaksızın rıza vermez ise, kiracı eş mahkemeye başvurarak hakimin müdahalesi yoluyla tek başına karar alabilmeyi talep edebilir. Son fıkraya göre ise, kira sözleşmesinde taraf olarak yer almayan eş, kiraya verene kiracının eşi olduğu konusunda bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı olabilir ve bu halde kiraya veren için fesih bildirimi ve ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirme zorunluluğu doğacak, kiraya veren buna uymadığı takdirde yaptığı bildirim geçersiz olacaktır.
KİRA SÖZLEŞMESİ DAVA YOLU İLE NASIL FESHEDİLİR?
Dava yoluyla yapılacak fesihler, ilgili yasal düzenlemelerde ayrıca düzenlenmiştir. Yasal düzenlemelerde mevcut olan bu hususlara ilişkin gerekli açıklamalar yazımızın devamında detaylı şekilde açıklanmıştır.
KİRAYA VERENİN KONUT GEREKSİNİMİ NEDENİ İLE TAHLİYE YOLUNA BAŞVURABİLMESİNİN ŞARTLARI NELERDİR?
Konut gereksinimine dayalı olarak kiraya veren tarafından kira akdinin sona erdirilebilmesi için, konut gereksinimine ihtiyaç duyan kişi veya kişilerin kanun maddesinde sınırlı olarak sayılmış kişilerden biri olması gerekmektedir. Yasa hükmünde bu kapsamda sınırlı olarak sayılmış kişiler şu şekildedir:
-Kiraya verenin kendisi,
-Kiraya verenin eşi,
-Kiraya verenin altsoyu,
-Kiraya verenin üstsoyu,
-Kiraya verenin kanun gereğince bakmakla yükümlü olduğu kişilerdir.
Yasa hükmünde sayılmış bu kişilerden birinin ya da birkaçının “zorunlu” konut gereksiniminin bulunması ve bu gereksinimin gerçek ve samimi olması halinde; kiraya veren tarafından mevcut kira sözleşmesi, belirli süreli ise söz konusu sürenin sonunda, belirsiz süreli ise genel hükümlere göre belirlenecek fesih dönemi ve bildirimde bulunma süresinden itibaren 1 ay içinde dava açılarak sonlandırılabilir.
Bu yasa hükmünden yararlanılarak gerçekleştirilen tahliyenin sonunda ise; kiraya verenin, söz konusu taşınmazı herhangi bir haklı ve yerinde sebebe dayanmaksızın, 3 yıl boyunca eski kiracıdan başka birine kiralaması mümkün olmayacaktır.
KİRAYA VERENİN İŞYERİ GEREKSİNİMİ NEDENİYLE TAHLİYE YOLUNA BAŞVURABİLMESİNİN ŞARTLARI NELERDİR?
Aynı şekilde yukarıda açıkça sayılan kişilerin “zorunlu, gerçek ve samimi” olan işyeri gereksiniminin bulunması halinde, kiraya veren tarafından söz konusu kira akdinin dava yolu ile sonlandırılması mümkün olabilecektir. İşbu durum kapsamındaki tahliye davaları da yukarıda belirtilmiş yasal sürelere tabi olarak açılacak olup, söz konusu süreler hak düşürücü sürelerdir. Yine işyeri gereksinimi nedeni ile tahliye durumunda da 3 yıllık bir yeniden kiralama yasağı bulunmaktadır.
KİRAYA VERENİN YENİDEN İNŞA VEYA İMAR SEBEBİYLE TAHLİYE YOLUNA BAŞVURABİLMESİNİN ŞARTLARI NELERDİR?
Söz konusu yasa hükmünde de açık bir şekilde ifade edildiği üzere; kiraya verilen taşınmazın, yeniden inşası veya imarı sebebi ile gerçekleştirilecek “esaslı” onarım, genişletme ya da değiştirme işlemleri esnasında, söz konusu taşınmazın kullanılmaya devam edilmesinin mümkün olmaması halinde, kiraya veren tarafından dava açılarak kiracının tahliyesi talep edilebilmektedir. Burada önemli olan iki husus, söz konusu tadilatların esaslı olması ve gerçekleştirilecek işlemler sırasında taşınmazın kullanılmasının mümkün olmamasıdır.
Kiralananın yeniden inşayı veya imarı nedeniyle açılacak tahliye davaları; belirli süreli kira sözleşmesi söz konusu ise işbu sürenin sonundan, belirsiz süreli bir sözleşme ise genel hükümlere göre belirlenecek fesih dönemi ve bildirimde bulunma süresinden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır ve bu süreler hak düşürücü süre niteliğinde olup kendiliğinden dikkate alınmaktadır.
Yeniden inşa veya imar nedeni ile tahliyesine karar verilen taşınmazın, herhangi bir haklı ve yerinde sebep olmaksızın, tahliyeden itibaren 3 yıl geçmeden “eski hali ile” eski kiracıdan başka birine kiralanması mümkün değildir. Ayrıca söz konusu yeniden inşa veya imar çalışmalarının tamamlanmasından sonra da eski kiracının işbu taşınmaz üzerinde öncelikli olarak kiralama hakkı bulunmakta olup, kiraya veren tarafından bu hususa ilişkin olarak eski kiracıya yazılı bildirimde bulunulmalıdır.
İşbu öncelik hakkı, eski kiracı tarafından bildirimden itibaren 1 aylık süre içinde kullanılabilir. Belirtmek gerekir ki; kiraya veren tarafından söz konusu öncelik hakkı sona erdirilmeksizin, yenilen taşınmazın 3 yıl geçmeden başka birine kiralanması mümkün değildir.
YENİ MALİKİN GEREKSİNİM NEDENİ İLE TAHLİYE YOLUNA BAŞVURABİLMESİNİN ŞARTLARI NELERDİR?
Kira ilişkisinin kurulmasından sonra; sözleşmeye konu kiralananın herhangi bir sebeple el değiştirmesi halinde, kural olarak yeni malik kira ilişkisinin tarafı olacaktır. Fakat yeni malikin veya kanunda sınırlı olarak sayılan kişilerin, söz konusu taşınmazı konut veya işyeri ihtiyacı nedeni kullanma zorunluluğunun bulunması halinde, yeni malik tarafından açılacak tahliye davası ile taşınmazın tahliyesi talep edilebilmektedir.
İşbu davanın açılabilmesi için konut veya işyeri ihtiyacı duyan kişilerin kanunda sayılan kişilerden olması gerekmekte olup bu kişiler; kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanun gereğince bakmakla yükümlü olduğu kişilerdir.
Ayrıca söz konusu konut veya işyeri ihtiyacının zorunlu, gerçek ve samimi olması gerekmekle birlikte, bu hususa ilişkin davanın açılması birtakım hak düşürücü sürelere tabi tutulmuştur. Şöyle ki;
Yeni malikin gereksinimi sebebiyle açılacak tahliye davaları daha evvel ifade ettiğimiz sürelerden farklı olarak, kira sözleşmesine konusu taşınmazın yeni malik tarafından edinildiği tarihten itibaren, 1 ay içerisinde söz konusu durumun kiracıya yazılı olarak bildirilmesi şartıyla 6 ay sonra açılabilecektir. Ayrıca buna ilave olarak, yeni malik tarafından işbu gerekçeye dayalı tahliye davası açma hakkının, söz konusu kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde kullanılması da mümkündür.
TAHLİYE DAVASI AÇMA SÜRESİNİN UZAMASI VE ŞARTLARI NELERDİR?
Kiraya veren tarafından, yukarıda ifade edilen dava açma süreleri içerisinde, söz konusu sebeplere dayalı olarak tahliye davası açılacağının kiracıya yazılı olarak bildirilmesi şartıyla, kiraya verenin yeni kira yılı boyunca tahliye davası açma hak ve yetkisi geçerliliğini koruyacaktır.
TAHLİYE DAVASINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME HANGİSİDİR?
Tahliye davasında görevli mahkeme, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesine göre kiralanan taşınmazların tüm uyuşmazlıklarına dair davalarda, ilamsız icra yoluyla tahliye talepli davalar hariç olmak üzere görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.
Tahliye davasında yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Ancak tahliye davası, taşınmazın aynına ilişkin olmadığından taşınmazın bulunduğu yer, kesin yetkili mahkeme değildir. Davalının yerleşim yeri ya da sözleşmenin ifa edileceği yerde de dava açılabilir.
Tarafların tacir olmaması halinde şahsi kişiler, yetki sözleşmesi ile kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda yetkili mahkeme belirleyemeyeceklerdir.
TAHLİYE DAVASI HANGİ HARCA TABİDİR?
Tahliye davasında harç, nisbi harca tabidir. Tahliye davası açılırken yıllık kira bedeli üzerinden nisbi oranda dava harcı alınmaktadır.
TAHLİYE DAVASI NE KADAR SÜRER?
Davaların neticelenme süresi; mahkemelerin iş yoğunluğu, delillerin toplanma süreci, adli tatil sürecinin araya girmesi, duruşma aralıklarının uzunluk süresi gibi etkenlere göre değişkenlik göstermektedir. Bu sebeple bir davanın ne kadar sürede sona ereceğine dair kesin bir süre vermek mümkün değildir.
TAHLİYE TAAHHÜDÜ SEBEBİYLE TAHLİYENİN HUKUKİ NİTELİĞİ NEDİR?
Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesi'nin 1. fıkrasında "Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak ve dava açmak suretiyle sona erdirebilir." denilerek tahliye taahhüdünün hukuki niteliği açıklanmıştır.
Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için öncelikle yazılı şekilde verilmesi gereklidir. Bu anlamda tek taraflı bir beyanla verilebileceği gibi, kiraya veren ile karşılıklı bir anlaşma şeklinde de yapılabilir.
Tahliye taahhüdünün ikinci geçerlilik şartı da tahliye tarihinin açık ve net bir şekilde belli olmasıdır. Belli bir tarih arandığı için şarta bağlı tahliye taahhütleri geçerli olmamalıdır.
Üçüncü olarak taahhüdün, kiralananın teslim edilmesinden ve açıkça maddede yazılmamış olsa da kira sözleşmesinin yapılmasından sonra verilmiş olması gerekir. Dolayısıyla önce kiralanan teslim edilmiş fakat sözleşme daha sonra yapılmış ise, bu halde taahhüt sözleşme yapılmasından sonra verilmiş olmalıdır. Bunun sebebi, kiracının sözleşme yapılırken kiraya verenin baskısı altında olması, kiralananın kendisine kiraya verilmeyebileceği endişesi taşımasıdır.
Son koşul ise taahhüdün kiracının bizzat kendisinin vermiş olmasıdır. Birden fazla taahhğt varsa taahhüdün geçerliliği için tamamı tarafından verilmiş olması gerekir.
KİRA BEDELİNİN ZAMANINDA ÖDENMEMESİ SEBEBİYLE AÇILAN TAHLİYE DAVASININ HUKUKİ NİTELİĞİ NEDİR?
Kiracı kira bedelini zamanında ödemez ise, her ödemediği kira için bir kira döneminde iki kere ihtarname gönderilmek suretiyle kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılabilir. Bu durumda öncelikle kiracıya gönderilen ödeme ihtarlarının muaccel hale gelmiş bir kiraya ait olması, ihtarnamenin usulüne uygun şekilde tebliğ edilmiş olması ve yasal ödeme süresinin ihtarnamede belirtilmiş olması şartı aranır. Bu tahliye davaları Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülmektedir.
KİRACININ AYNI ŞEHİR VEYA BELEDİYE SINIRLARI İÇERİSİNDE MESKENİNİN BULUNMASI SEBEBİYLE AÇILAN TAHLİYE DAVASININ HUKUKİ NİTELİĞİ NEDİR?
Eğer kiracının aynı şehir veya belediye sınırları içinde başka bir taşınmazı bulunuyorsa, malikin isteği üzerine kiracı kirada oturduğu taşınmazı tahliye etmelidir. Bu taleple açılacak tahliye davaları Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülmektedir. Bu davalarda hak düşürücü süre yoktur, her zaman açılabilir. Yalnız kiracının başkaca taşınmazı olsa bile birtakım nedenlerle kirada oturuyor olabilir. Bu hususta tahliye davasına muhatap olan kiracının sağlık durumu, sosyal, ekonomik ve kültürel şartları mahkeme tarafından dikkate alınacaktır.
FUZULİ İŞGAL SEBEBİYLE AÇILAN TAHLİYE DAVASININ HUKUKİ NİTELİĞİ NEDİR?
Kira sözleşmesinde aksine hüküm bulunmadıkça, kiralanan yer kısmen veya tamamen başkasına kiralanıp kullandırılamayacağından, başkasına işgal ettirilemeyeceğinden bu gibi durumlarda kiracı veya devir alan sıfatıyla girenlere ya da işgalen bulunanlara tahliye davası açılır. Bu tahliye davaları Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülmektedir.
KİRA SÖZLEŞMESİNE AYKIRILIK SEBEBİYLE AÇILAN TAHLİYE DAVALARININ HUKUKİ NİTELİĞİ NEDİR?
Kiracı, kiralananı kullanırken belli bir özen ve dikkatle davranmak ve kullanmak mecburiyetindedir. Kira sözleşmesi yapılırken kiralananın kullanım amacı da belirtilebilir. Kiracının kiralananı sözleşmede belirtilen amaca uygun kullanması gerekir. Bu duruma aykırı davranan kiracı ihtarla uyarılabilir. Uyarıya rağmen aykırılık devam ederse kiralayan bu nedene dayanarak tahliye davası açabilir. İhtarla uyarılmayan ve yanlışlığı düzeltme hakkı tanınmayan kiracıya karşı dava açılamaz. Bu tahliye davaları Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülür.
İCRA-İFLAS KANUNUNA GÖRE HANGİ TAHLİYE YOLLARINA BAŞVURU YAPILABİLİR?
İcra-iflas hukukunda çeşitli takip türleri bulunmaktadır. Bu takip türleri arasında kiralanan taşınmazın tahliyesi yoluyla takip türü de bulunmaktadır. Kiralanan taşınmazın tahliyesi yoluyla takip; kira bedelinin ödenmemesi veya kira süresinin bitmesi sebebiyle başlatılabilecektir. Bu iki takip yolundan hangisi takip edilecekse tahliye davasında o hususu ispat etmek gerekecektir. Söz konusu icra takipleriyle kira bedelleri ve taşınmazın tahliyesi aynı anda talep edilebilmektedir.
1-Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye
Kiraya veren, kiracının borcunu süresinde ödememesi üzerine doğrudan icra müdürlüğüne başvurarak ihtarlı bir ödeme emri gönderir ve kira bedelinin 30 gün içerisinde ödenmesi için kiracıya süre verir. Borçlunun bu icra takiplerine de itiraz etme hakkı mevcuttur. Borçlu bu itiraz hakkını 7 gün içerisinde kullanabilir. Takipte mevcut olan süreler birbiri içerisindedir. Ödeme emrinin borçluya tebliğ edilmesiyle birlikte her iki süre de başlamaktadır. Kiracı bu ihtarın tebliğ edilmesinden itibaren 30 gün içerisinde borcunu ödemez ve itiraz süresi içinde itiraz etmezse takip kesinleşir. Kiraya veren bir yandan kira alacağının tahsili için işlemlere başlarken diğer yandan İcra Hukuk Mahkemesi’ne başvuruda bulunarak kiracının tahliyesini talep edebilir. Kiraya verenin İcra Hukuk Mahkemesi’nden tahliye talebinde bulunabilmesi için takip talebinde tahliye talebinde mutlaka bulunması gerekmektedir. Tahliye talepli şekilde icra takibi başlatılabilmesi için kira sözleşmesinin mevcudiyeti şarttır. Fakat adi yazılı kira sözleşmesinde imzanın inkâr edilmesi veya sözlü sözleşmeye karşı çıkılması durumunda kiralayan icra mahkemesinden tahliye talep edemez. Zira bu gibi durumlarda uyuşmazlık hali yargılamayı gerektirdiğinden genel mahkemeye başvuruda bulunulması gerekmektedir. Kiraya veren takip talebinde kira alacağının miktarını da belirtmelidir. Borçlu kiracı tarafından itiraz süresi içerisinde takibe itiraz edilmemesi halinde kira sözleşmesinin varlığı ve talep edilen kira borcu kabul edilmiş sayılacaktır. Zira itiraz edilmemekle birlikte icra takibi kesinleşmiştir. Her ne kadar icra takibi kesinleşmiş de olsa kiraya veren hemen tahliye yoluna başvuramayacaktır. Çünkü Türk Borçlar Kanunu’nda borçluya ödeme emrinin tebliğinden itibaren 30 günlük ödeme süresi tanınmıştır. Alacaklı olan kiraya verenin bu süreyi beklemesi gereklidir. Süresinde ödeme emrine itiraz etmeyen borçlu kiracı, yasal ödeme süresi içerisinde borcunu ödemezse;
-Kiraya veren alacaklı İcra Mahkemesi’nden kiralanın tahliyesini isteyebilir.
-Aynı zamanda alacağının tahsili amacıyla borçlu kiracının malları üzerinde haciz işlemi tesis edebilir.
Alacaklı kiraya veren, ödeme emrine itiraz edilememesi ve ödeme yapılamaması halinde söz konusu ihtar süresi olan 30 günlük sürenin bitiminden itibaren 6 ay içerisinde İcra Mahkemesi’nden tahliyeyi talep etmelidir. Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle açılan tahliye davasında kira akdinin yazılı olması bir koşul olarak aranmayacaktır. Kiraya verenin elinde yazılı bir kira sözleşmesi olması dahi tahliye davasını açabilecek ve cebri icra işlemlerine devam edebilecektir. Tahliye davası sonucunda kiralananın tahliyesine hükmedilse de alacaklı tarafından hemen tahliye işlemleri gerçekleştirilmez. Tahliyenin gerçekleşebilmesi için söz konusu tahliye kararının borçluya tefhim veya tebliğ tarihinden itibaren 10 gün geçmesi gerekir. Bu sürenin geçmesinden itibaren cebri icra yoluyla tahliye gerçekleştirilebilecektir. Tahliye kararı üzerine borçlu kiracı üç aylık kira bedeli karşılığında icranın geri bırakılması yoluna başvurabilecektir (İİK 269 c/3 hükmü ve ayrıca İİK 36. madde).
2-Kira Süresinin Sona Ermesi Nedeniyle Tahliye
Kira süresinin sona ermesi nedeniyle tahliye yoluna başvuru yapmak için kira bedelinin ödenmemesinden farklı olarak alacaklı kiraya verenin elinde yazılı bir kira veya tahliye taahhüdünün bulunması gerekmektedir. Sözlü bir anlaşma ile kiraya verilen taşınmazın bu şekilde tahliyesi sağlanamayacaktır. Özellikle konut ve çatılı işyeri olarak kiralanan yerlerin tahliyesi için sürenin sona ermesi ve sadece kira sözleşmesinin yazılı olması da yeterli değildir. Kiracı, kira sözleşmesinin yapılmasından sonraki bir tarihte ve geçerli bir şekilde tahliye taahhüdü vermiş olmalıdır. Bu taşınmazlar için yazılı bir kira sözleşmesi olmasa dahi tahliye taahhüdünün varlığı yeterli olacaktır. Kira sözleşmesinin süresinin bitmesi sebebiyle tahliyede icra dairesi artık ödeme emri değil, tahliye emri gönderecektir. Takibin kesinleşmesi ardından artık sadece tahliye söz konusu olacaktır. Kiraya veren, kira sözleşmesinin süresinin sona erdiği tarihten itibaren kira sözleşmesinin yenilenmesini istemiyorsa sürenin sona ermesinden itibaren bir ay içinde kiracının tahliyesi için icra takibi başlatılmalıdır (İİK 272/1; TBK 352. m.). Bu sürenin niteliği hak düşürücü olduğundan İcra Mahkemesi bu hususu kendiliğinden dikkate almak zorundadır. Tahliye talebi ile birlikte yazılı kira sözleşmesi ve tahliye taahhüdü de icra müdürlüğüne sunulmalıdır. Yine burada da borçlu olan kiracı tahliye emrinin kendisine ulaştığı andan itibaren yedi gün içerisinde icra takibine itiraz edebilir. Kiracı taraf açık bir şekilde imzayı inkâr ederse icra mahkemesi bu konuda imza incelemesi yapamayacaktır. Kiraya verenin kiracıya karşı genel mahkeme olan Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açması gerekir. Açıklananlar doğrultusunda kiracı taraf yasal süresi içerisinde tahliye emrine itiraz etmezse veyahut itiraz edip de itirazı alacaklı tarafından kaldırılırsa icra dairesi tarafından kiracı taşınmazdan zorla çıkarılır ve kiralanan kiraya verene teslim edilir. Fakat zorla çıkarma için tahliye emrinin tebliğinden itibaren on beş günlük yasal sürenin geçmesi gerekmektedir.
Avukat Gökhan Sarı Hukuk Bürosu
Hukuki sorunlarınıza dair her türlü görüş, yorum ve sorularınızı sitemiz üzerinde bulunan Whatsapp iletişim butonunu kullanarak bize yöneltebilirsiniz.