ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI (İZALE-İ ŞÜYU DAVASI)


ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ (İZALE-İ ŞÜYU) DAVASININ HUKUKİ NİTELİĞİ NEDİR?

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır veya taşınmaz mallarda ortaklar arasındaki paydaşlığa son vererek ferdi mülkiyete geçişi sağlayan bir dava türüdür. Taşınmaza ortak mülkiyet olarak sahip olan hissedarların mallarının aynen taksim edilmesi veya mahkemece satılarak bedellerinin hissedarlar arasında payları nispetinde paylaştırılmasına ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) denilmektedir.

Ortaklığın giderilmesi davası ile amaçlanan, ortaklar arasındaki anlaşmazlığın, ortaklıklarının giderilerek çözüme ulaştırılmasıdır.


ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASINI KİMLER AÇABİLİR?

Türk Medeni Kanunu'nun 698. maddesinin 1. fıkrası gereği, hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Ortaklığın giderilmesi davasını paydaşlardan biri açabileceği gibi, birden fazla paydaş da diğer paydaşlara karşı açabilir.


ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI KİMLERE KARŞI AÇILIR?

Ortaklığın giderilmesi davası, davacıların dışında kalan diğer paydaşlar aleyhine açılmaktadır. Tüm paydaşların ortaklığın giderilmesi davasında yer alması zorunludur. Bu nedenle, tüm ortaklar davaya dahil edilmeden davanın sonuçlandırılması mümkün değildir.

Paydaş veya ortaklardan biri ölmüşse, mirasçılık belgesi alınarak, mirasçılarının davaya katılımı sağlanmalıdır.

İntifa hakkı sahibinin o mal hakkında ortaklığın giderilmesi davası açabilmesi için hakkında dava açılacak malda paydaş sıfatı taşıyor olması gerekmektedir. Eğer intifa hakkı sahibi paydaş sıfatını taşımıyorsa dava açamayacaktır.


ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI HANGİ MAHKEMEDE AÇILIR?

Taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davalarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.

Taşınmazdaki ayni haklara ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Örneğin Eskişehir’de bulunan el birliğiyle mülkiyetin olduğu bir taşınmazdaki ortaklığın giderilmesini, paydaş ortaklardan biri veya birkaçı Eskişehir Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açacağı ortaklığın giderilmesi davası ile talep etmelidir.


ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASINDA MAHKEME HARÇ VE GİDERLERİNİ KİM KARŞILAR?

Ortaklığın giderilmesi davası matbu harca tabi bir davadır. Her ne kadar davayı açan paydaş, dava harcını ve mahkeme giderlerini davanın başında ödemek zorunda kalsa da davanın sonunda mahkeme giderleri ve avukatlık ücretleri payları oranında taraflara yükletilir. İzale-i şüyu davasında davanın kazananı veya kaybedeni olmaz, davanın tarafı olan herkes davadan aynı şekilde etkilenir.


ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ NASIL GERÇEKLEŞMEKTEDİR?

Türk Medeni Kanunu’nun 699. maddesinde; paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçimde gerçekleşir, diyerek ortaklığın giderilmesinin iki şekilde gerçekleşebileceğini belirtmiştir (TMK m.699/1).

Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi hâlinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir. (TMK m.699/2)

Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır. (TMK m.699/3)

Satış aşamasında yapılacak açık arttırmaya yol göstermesi amacıyla bilirkişi tarafından hem dava sürecinde hem de yapılacak açık artırmanın hemen öncesinde satışa konu ortaklık malı için birer değer tespiti yapılır. Açık artırma, bilirkişi raporunda ifade edilen değere satış ve paylaştırma giderlerinin de eklenmesiyle oluşan meblağın %50’sinden başlar ve bu meblağ açık artırmaya katılacak ilgililerin talepleri doğrultusunda artabilir.


AYNEN TAKSİM SURETİYLE ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ

Ortaklığın giderilmesi davasının tarafları malı nasıl bölüştüreceklerine dair anlaşarak dava sırasında bu anlaşmayı hâkime iletebilirler. Hâkim bu anlaşma doğrultusunda ortaklığın giderilmesine karar verebilir. Taraflar anlaşmaya varamazsa, maldaki ortaklığın ya satış suretiyle ya da aynen taksim yoluyla giderilmesi gerekir.

Ortaklığın giderilmesi davasında malın aynen bölüşülmesi için taraflardan yalnızca birinin talepte bulunması yeterlidir. Taraflardan biri ortak malın aynen taksim edilerek ortaklığın giderilmesine karar verilmesini isterse, hâkim öncelikle aynen taksim şartlarının bulunup bulunmadığını araştırmalıdır (TMK 699/2).

Mahkemece malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verilebilmesi için taşınmazın niteliği, yüzölçümü, pay ve paydaş sayısı ve tarım arazilerinin niteliği ile imar mevzuatına göre aynen taksimin mümkün olup olmadığı araştırılacaktır. Taşınmazın önemli ölçüde bir değer kaybına uğraması söz konusu ise aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verilememektedir.

Aynen bölünerek paylaştırmanın mümkün olması durumunda bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi halinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanır. Paydaşlar arasında anlaşma olmadıkça hâkim kendiliğinden bazı taşınmazların bir kısım paydaşlara, kalanın diğer paydaşlara verilmesi şeklinde aynen bölünerek paylaştırmaya karar veremez.

Eğer taşınmaz malda kat mülkiyeti kurmak mümkünse, hâkim kat mülkiyeti kurulup kurulamayacağını araştırması gerekmektedir. Zira kat mülkiyetinin kurulması mümkün olan bir taşınmaz malda satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilemeyecektir.


KAT MÜLKİYETİ KURULMASI SURETİYLE ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ

Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri, paylaşmanın, kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını isterse; hâkim, o gayrimenkulün mülkiyetinin, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 12’nci maddesinde yazılı belgelere dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve payları denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir. Eğer taksimi istenen taşınmaz kat mülkiyetine çevrilmeye elverişli bir taşınmaz ise ortaklığın giderilmesi davasında her paydaş, ortaklığın giderilmesinin, kat mülkiyetine çevrilmesi yoluyla yapılmasını talep edebilir.

Bunun için mahkemece, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri gereğince yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiili duruma göre çizdirilmiş, imar ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış bir projenin bulunması, her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi gerekecektir. Ayrıca, binanın tümünün kagir ve aynı zamanda tamamlanmış olması gerekir.

Buna göre dava açıldıktan sonra da ortak maliklerden birinin ortaklığın kat mülkiyeti kurulması suretiyle giderilmesini talep etmesi halinde hâkim paydaşlığın kat mülkiyeti kurularak giderilmesine karar verebilir. Ortaklığın kat mülkiyeti kurularak giderilmesi halinde ortaklara tahsis edilen bağımsız bölümler arasında değer farkı söz konusu olursa denkleştirme paylara para eklenerek sağlanır.


SATIŞ SURETİYLE ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ

Taşınmazın aynen taksimi mümkün değilse ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilir. Taşınmaz malın satışı, mahkeme vasıtasıyla değil satış memurluğu veya icra dairesi marifetiyle yapılır. Satış açık arttırma yoluyla yapılmalıdır. Ancak tüm paydaşlar bir araya gelerek satışın ortaklar arasında yapılması hususunda oybirliğiyle anlaştıkları takdirde satış yalnızca ortaklar arasında yapılır. Tüm paydaşlar söz konusu rızayı gösterdikleri takdirde mahkeme, satışın paydaşlar arasında yapılacağına karar vermek zorundadır. Birlikte mülkiyet hakkına sahip taraflar arasında bu şekilde bir anlaşma bulunmuyorsa satış suretiyle paylaşma halka açık olarak yapılır.

Ortaklığın giderilmesi davasına konu olan eşyanın, açık artırma ile satılması halinde, bu eşya üzerindeki sınırlı ayni haklar, taşınmazlarda ise şerh edilmiş haklar sona ermeyecek, eşya bu haklar ile takyitli olarak yeni malike intikal edecektir.

Paydaşlığın (ortaklığın) satış yoluyla giderilmesi halinde dava konusu taşınmaz üzerinde bina, ağaç v.s. gibi bütünleyici parçalar (muhdesat) varsa bunların arzla birlikte satılması gerekir. Ancak muhdesatın bir kısım paydaşlara (ortaklara) ait olduğu konusunda tapuda şerh varsa veya bu hususta bütün paydaşlar ittifak ediyorlarsa ve muhdesat arzın değerinde bir artış meydana getiriyorsa bu artışın belirlenmesi için dava tarihi itibariyle arzın ve muhdesatın değerleri ayrı ayrı tespit edilir. Belirlenen bu değerler toplanarak taşınmazın tüm değeri bulunur. Bulunan bu değerin ne kadarının arza ne kadarının muhdesata isabet ettiği yüzdelik oran kurulmak suretiyle belirlenir. Satış sonunda elde edilecek bedelin bölüştürülmesi de bu oranlar esas alınarak yapılır. Muhdesata isabet eden kısım muhdesat sahibi paydaşa, geri kalan bedel ise payları oranında paydaşlara (ortaklara) dağıtılır.


ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASINDA BÜTÜNLEYİCİ PARÇALARIN AİDİYETİ KONUSUNDA ÇEKİŞME

Ortaklığın giderilmesi davasının konusu taşınmazda bulunan bina, ağaç, tesis gibi bütünleyici parçalar üzerinde mülkiyetin kime ait olduğu hususunda ortaklar arasında uyuşmazlık söz konusu ise, bu uyuşmazlığın ayrı bir dava açılmak suretiyle giderilmesi gerekmektedir. Uygulamada bu davalara “muhdesatın aidiyetinin tespiti davası” denilmektedir. Bu davanın açılması durumunda, görülmekte olan izale-i şüyu davasında, muhdesatın aidiyetinin tespiti davasının sonuçlanması beklenir. Çünkü, taşınmazda yer alan bütünleyici parçalar üzerindeki mülkiyet hakkını tespit edildikten sonra ortaklığın bütünleyici parçalar da dahil edilerek giderilmesi gerekmektedir.

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası, ferdi mülkiyete geçmek isteyen mülk sahibinin ve diğer paydaşların haklarının eşit biçimde koruyan bir gayrimenkul davasıdır. Paydaşların bu davada hak kaybı yaşamaması için açılan dava, alanında uzman bir avukat tarafından takip edilmelidir.

Avukat Gökhan Sarı Hukuk Bürosu

Hukuki sorunlarınıza dair her türlü görüş, yorum ve sorularınızı sitemiz üzerinde bulunan Whatsapp iletişim butonunu kullanarak bize yöneltebilirsiniz.


306 görüntüleme

 

Gsm : 0530 094 77 26

 Tel   : 0222 405 65 75 

  • Facebook Clean
  • Twitter Clean
  • Instagram - Beyaz Çember
  • LinkedIn Clean

Sitede yer alan materyaller sadece bilgilendirme maksatlı olup Türkiye Barolar Birliği’nin ilgili düzenlemeleri uyarınca hukuki öneri, teklif, danışmanlık veya reklam teşkil etmez. Tüm telif hakları, Avukat Gökhan Sarı Hukuk Bürosu’na ait olup, bilgisayara indirilmesi, kopyalanması, çoğaltılması, herhangi bir ortamda yayınlanması yasaktır. Eskişehir Boşanma Avukatı | Gökhan Sarı'ya ait web sayfasıdır.